Clavé Associats es una empresa dedicada, entre otras actividades, a la intermediación de inmuebles (viviendas, locales comerciales, solares, etc) tanto de segunda mano como de obra nueva. No obstante, nuestra empresa tiene un concepto totalmente diferente del resto de agencias inmobiliarias existentes en el mercado: buscamos la satisfacción total del cliente, entendiendo como cliente tanto al vendedor como al comprador del inmueble.

Donde marcamos la diferencia es en la tramitación de la operación, ya que todo el proceso de compra está tramitado y supervisado por nuestros abogados. Toda la documentación relativa a la compraventa la redactan nuestros abogados de forma totalmente personalizada, en función del caso concreto. Somos conscientes de que en el sector de la mediación inmobiliaria abundan las agencias que tienen un "modelo" de contrato único del que tan sólo cambian los datos personales de los clientes para redactar los contratos de reserva, arras y compraventa, sin tener en cuenta las peculiaridades ni las circunstancias concretas de la operación en cuestión. Nuestra empresa nace con el objetivo de dar un servicio totalmente profesional en dicho aspecto, y todo ello incluído en la comisión pactada por la mediación, comisión que no superará en ningún caso el 2% del importe de la compraventa. En todo caso, y siguiendo con nuestra filosofía empresarial, garantizamos una total transparencia e información tanto para el comprador como para el vendedor, de los honorarios que aplicamos sobre el importe de la operación, que siempre serán pactados previamente al inicio de la misma. Otro de nuestros compromisos es de buscar la tranquilidad total del cliente: con anterioridad a la firma de cualquier contrato por la adquisición del inmueble, nos encargamos de realizar las comprobaciones pertinentes de que el inmueble no tiene ninguna carga ni gravamen, y si es así, buscamos las soluciones más factibles para solucionar los problemas. Concretamente, resulta de vital importancia realizar tales comprobaciones en los siguientes lugares:

 El ayuntamiento

Una de las informaciones previas que, además, no suele ser habitual, es comprobar la situación de la vivienda a nivel urbanístico. Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o en fase de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno, o alterar las circunstancias que influyen en nuestra decisión de comprar.
Pongamos un ejemplo, las nuevas líneas del tren de alta velocidad pueden modificar la situación de los barrios por los que pase y pueden conllevar expropiaciones y cambios urbanísticos que podrían modificar la decisión de la compra.

El registro de la propiedad

El Registro de la Propiedad es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles.
En términos del registro se denomina “finca” a cada inmueble, por ejemplo cada vivienda de nuestro país es una finca, pero también cada garaje si éste es independiente de la vivienda.
Cada finca debe inscribirse por primera vez en el registro. Cuando el constructor de la vivienda hizo el proyecto se le asignó un número en el registro. Desde ese momento cada hecho relevante sobre ella tiene que estar reflejado de forma correlativa.
El registro es público y, por ello, cualquier persona puede consultarlo. Además, cualquier persona “interesada” puede pedir la inscripción de los derechos que le corresponden: el comprador de inscribir la compra; el acreedor hipotecario su garantía de hipoteca...

¿Qué ocurre si la propiedad u otros derechos no están inscritos en el registro?

Esta es una situación que puede producirse ya que los contratos privados son validos entre las partes; pero mientras que los contratos privados no se pueden inscribir en el Registro, las Escrituras Públicas si pueden acceder al mismo y, en este caso, una vez inscritas tendrán también validez frente a todos los demás. Por ello, la máxima seguridad jurídica en nuestra compra la obtendremos otorgando escritura e inscribiéndola.
El notario tiene obligación de solicitar al registro de la propiedad información de la situación registral de la vivienda de forma urgente (incluso por fax), antes de otorgar la escritura de compraventa. Las partes (comprador y vendedor) pueden renunciar a este derecho.

¿Qué información nos puede dar el registro?

Lo más importante es que el registro identifica quién es el titular actual, y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, y algunas otras un poco más complicadas e infrecuentes, que se denominan derechos reales en cosa ajena.

La comunidad de propietarios

Otra fuente de información previa es la comunidad de propietarios. A través del administrador de la finca o del presidente podemos informarnos de la situación de los gastos de comunidad de la vivienda y si, por ejemplo, tienen intención de hacer algún tipo de obra en la comunidad o de derrama por gastos extraordinarios.

Los gastos de la comunidad de propietarios,

si es que no estamos comprando en promoción - en cuyo caso la comunidad no existe todavía – o estamos comprando un chalet individual – en cuyo caso la comunidad tampoco existe - son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quien sea el propietario.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor de la vivienda a presentar en la firma notarial una certificación expedida por el administrador o el presidente de la comunidad de propietarios confirmando que la vivienda se encuentra al corriente de los pagos. El notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma la ley está limitando los problemas de los propietarios morosos con la comunidad, cuando quieren vender.

Los impuestos de la vivienda

Las viviendas pagan impuestos, mejor dicho, los pagan sus propietarios. Es importante saber cual es la situación de pago del IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES, que se ha conocido y todavía se denomina como la contribución territorial urbana.
Es necesario comprobar que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos ultimas anualidades inmediatas. Es obligatoria la referencia catastral en la escritura y, en todo caso, es necesaria para la inscripción en el registro.

Los gastos

Tengamos en cuenta los gastos... si estamos hablando de trámites previos es necesario hacer cuentas. Nosotros les informaremos de todos los gastos que se van a producir en la compraventa, si además se va a hipotecar serán otros gastos que debemos tener en cuenta.

Si compramos en una promoción de obra nueva

La información que podemos obtener es un poco diferente ya que no existe la comunidad de propietarios – se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas – ni existe el IBI* y en el registro puede aparecer la finca matriz – es decir, el edificio globalmente sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la división horizontal- .

En estos casos deberíamos obtener del promotor los siguientes datos:
- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos registráles.
- Planos de situación de la vivienda, descripción, superficie, servicios y suministros y memoria de calidades.
- Datos del Registro de la Propiedad.
- Copias de la licencia de construcción y ocupación.
- Estatutos de la Comunidad (si existen, que no son obligatorios).
- Precio y forma de pago
- Si existe hipoteca y forma de subrogación.
- Cómo se va a documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales.

La ley contempla la protección del comprador por las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción. El promotor debe avalar esas cantidades ya que está obligado a suscribir un seguro y depositarlas en cuenta bancaria separada del resto de fondos.

Dada la complejidad que supone la compraventa de un inmueble, y dado que normalmente se trata de una inversión muy importante en el patrimonio del cliente, les emplazamos para que se pongan en manos de auténticos profesionales. Esperamos que su elección se decante en favor de Clavé Associats y estaremos encantados en atenderle.